东京城市更新经验经典读后感有感

《东京城市更新经验》是一本由同济大学建筑与城市空间研究所、株式会社日本设计著作，同济大学出版社出版的平装图书，本书定价：128.00，页数：210，特精心收集的读后感，希望对大家能有帮助。

《东京城市更新经验》读后感(一)：开发政策、资本和市场是如何改变东京城市形态的

趁着昨天上完S老师课余热。配合《东京的空间人类学》+《Tokyo Metabolism》一起阅读，在东京生活的身体感受和记忆被唤醒。

刚到东京觉得国铁私铁换乘很麻烦，背后是政府对于基础设施带动郊区开发的市场化放权，以及霓虹财团对于长远投资的沉淀。（联想到东京周边郊区的田园都市计划：菊竹桑、内井桑）

回忆放学路上走过冗长的居住区，各类住宅的共存，联想到肿本本在东京代谢里总结的时间轴，以26年为一个代际的土地细分，从土地制度和税收层面看住宅类型变化。不同的是，S老师作为歪果仁和规划师的视角看东京，更关注大框架和趋势，书里梳理了从明治时代以来，20余年一次的被动或主动的城市更新，可以看出从向外发散、奠定格局、到回缩聚集的趋势。肿本本在《Tokyo Metabolism》的文章和S老师这边虽然关注的不是不一个尺度上的问题，但是可以看到时间线上的重叠，以及核心驱动力（钱）上关联。

btw先读《东京的空间人类学》，作为脑中东京城市结构的一个预备，再去读沙沙老师这边，大概就可以了解案例们在这个复杂的城市中处于什么定位了。

《东京城市更新经验》读后感(二)：关于时间的更新，关于民生福祉的更新

越来越觉得，城市更新不是谁都可以做，大到公司，小到参与的个人，先要有情怀，以人为本，再要愿意解读历史并加以创新，要有协调各方的能力，还要有耐心，毕竟城市更新是个以年甚至十年为计量单位的事情，过于急功近利，做不了这事。钱固然要赚，但我更相信愿意静待花开的城市更新参与者，才会最终得到凌驾于金钱之上的利益。

两年前在写丸之内改造的时候怎么也想不通为什么能够实现一栋楼一栋楼的整体移动，看完这本书之后终于明白了，这个叫“滚动实施”大型项目，把政府腾挪出来的用地作为再开发起点建设新建筑，将邻近老旧建筑的土地权利人搬迁至该种子用地内落成的新建筑，然后拆除腾空的老旧建筑，用作下一个新项目的建设用地。

另外，印象最深的一个案例:丰岛竖向布局的建筑，一方面模式创新，整个建筑竖竖向进行综合性功能布局，一二层布局私人拥有的商铺和公共绿化、公交系统和中央广场，低层布局行政办，裙房屋顶设置立体庭院，其余楼层至顶楼布局住宅，通过建设公共设施以换取容积率奖励；另一方面，公共空间的将小朋友的需求也考虑在内，很容易回忆起darling harbor附近类似的亲水儿童空间的设计。

所以到现在为止，我还是持天安千树是个好项目的观点，虽然造价确实是高的不止那么一点，但是长远来看，过20年，过50年，带来的环境价值，对于后世福祉的价值远高于金钱的价值。

《东京城市更新经验》读后感(三)：读书笔记

东京城市更新经验：城市再开发重大案例研究

同济大学建筑与城市空间研究所 株式会社日本设计

（2021.08.21-09.13 微信读书历时7小时）

城市规划相关的书真的好有意思，与《美国大城市的死与生》（雅各布斯）《城市论》（王国平）串起来了~ 本书第一章概述了东京城市更新的推进机制，二至五章从重要商业区（新宿副都心、日本桥地区、大丸有地区），轨道交通枢纽周边（品川站东口、汐留地区、大崎站周边地区），超高层建筑（丰岛区政府办公楼与住宅综合体、虎之门新城、赤坂一丁目），TOD模式（代官山同润会公寓、日暮里站前区、中目黑站前区）4种不同开发模式12个案例进行了具体阐述，第六章基于上海转型发展与城市更新的角度，总结了东京城市更新经验的启示。

本书的阅读体验很好，由于是中日合作编写的，尽管是日本的案例与经验，读起来也没有晦涩的翻译；整本书短小精悍，很惊喜地也没有烂尾。通过阅读，我重新认识了“城市更新”，原以为城市更新是一次性的工程，而实际上全球发达城市（尤其是欧洲），大部分现存建筑都伴随着城市长期演变发生过若干次建设演变才达到目前的合理状态，所以城市更新也许会一直处于进行时。

东京在1960s私人汽车普及之前就有比较便捷的轨道交通网络了，所以奠定了以公共交通为主的出行方式，因而东京城市更新最大的特色是TOD模式。在推进机制方面，土地区划整理事业和市街地再开发事业促成了城市有效更新，民间协调会组织、区域管理组织、民间资本也是重要力量。在城市更新要素方面，让我比较有感触的是以下几点：①城市更新区域的选择，在交通枢纽、重要商业区等城市重要节点进行更新，避免“摊大饼”式的城市蔓延；②完善的地面和地下步行网络；③在满足自身功能升级的同时，更多地承担城市公共性内容。在推进方式方面，连锁型城市更新的“种子用地”，允许通过改变容积率上线确保各方利益并提供建设资金，专业设计、监理公司、社区居民的全程参与也值得我们去学习。

在继续开发新城和新区的同时，城市更新集中在四个方面：一是工业、工业区和工业用地的转型和转性，以及工业遗产的保护与利用；二是滨水区的产业、功能和空间的转型；三是历史街区和历史建筑保护；四是在城市中修补并植入公共空间和绿地。

在东京站前至皇居之间的土地上，即今天的大手町、丸之内和有乐町3个片区组成的区域（简称“大丸有地区”）迅速建成日本第一个商务办公区。 由于轨道交通网络发达，日本经济高速增长期的前10年里就奠定了以公共交通为主的大众出行方式，而私人汽车的普及则到20世纪60年代才开始，这对城市发展的影响深远。 在东京等日本大城市中，重要的城市再开发项目几乎全部位于轨道交通站点区域。可以说，在日本，几乎所有的城市再开发项目都是TOD模式，非TOD模式的再开发项目极少。

为推进城市更新而产生的土地区划整理事业和市街地再开发事业是促成东京实现成片改造更新，大幅提升城市能级的两个重要模式。

整个区域改造更新后，因为道路和公园等公共设施用地增加，各个土地所有人持有的土地面积会减少，但整体改造更新提升了整个区域的土地利用效率和经济价值，土地所有人重新持有的土地的市场价值并未减少，反而会因土地形状规则和容积率提升等因素而升值。 与土地区划整理事业相同，市街地再开发事业的实施基础是确保土地所有人在城市更新实施前后的资产实现等价交换，且都必须统一规划。不同之处在于，市街地再开发事业的实施是整体化建设，即城市更新范围内的城市公共设施和建筑物再开发同步建设，由一个项目实施主体自始至终推进建设实施。

美国大城市的死与生

7.6

[加] 简·雅各布斯 / 2020 / 译林出版社

看完《美国大城市的死与生》后，认识到并特别认同步行街区的重要性。回到自己的生活中，开车上下班的时候只在意单位和家两点，而乘坐公共交通中间的步行时间段，才是我与这个城市交流的时间～ 购物、吃饭，或者只是看来来往往的行人

东京都政府大楼设计突出了市民化的城市广场，改变了以往该区域完全是商务办公和商务旅馆的城市氛围，受其影响，区域内办公楼底层和室外公共空间逐步增加服务市民的功能，营造亲民的日常生活氛围。 集合了新宿副都心各方面力量的民间组织——“新宿副都心地区环境改善委员会”致力于解决以往城市开发过程中遗留的问题，并充分调动该区域企业、团体和市民力量对整体环境进行持续的小微举措的提升工作，以保持和增强该区域的竞争力。 但在注重无障碍设计的今天，如何处理这个高差成为一个新问题。 巨大的轨道交通枢纽站将城市空间分割为连通不畅的两部分区域，这是东京面临的一个大课题，新宿站也不例外，今后要通过设置东西自由通道、调整地下地上连通路径的标高等举措加强新宿站两侧的连通。

1929年，可抗击关东大地震2倍烈度的三井总部大厦落成，这座建筑是日本近代时期新古典主义建筑风格的卓越代表，与三越总店一起成为日本桥地区的地标性建筑。通过更新，日本桥地区再度焕发活力，在功能、质量和容量等方面大大提升，形成传统、近代和当代特色兼容的繁华商业和商务办公区。 如何在保护历史文化遗产的同时，实现高容积率的新建筑落地，成为这个再开发项目的关键问题。 制定了“重要历史文化遗产保存型特定街区制度”，为解决这类再开发项目的保护和开发利益平衡问题提供了法律依据。 对于城市中重要商务办公区域（对城市经济发展的作用明显）而言，采取调控再开发项目容积率的方式既确保企业的积极性和商业利润合理性，也确保历史建筑得到了充分的保护和持久的合理利用。 首次对建筑造型（造型的连续性）和城市景观（檐口的高度控制）等要素提出相关规定，对项目所在区域今后的建设发展产生深远影响

2002年，伴随着《城市更新特别措施法》出台，大丸有地区被指定为城市更新紧急建设区域，大大放开了开发建设的限制条件，并配套相关政策，最大限度激发民营资本的积极性，与政府合作开展大丸有地区的再开发，以刺激经济振兴。 连锁型城市更新是指将同一区域内可利用的基地——被称为“种子用地”，通常是政府腾挪出来的用地，作为再开发起点建设新建筑，邻近的老旧建筑的土地权利人搬迁至种子用地内落成的新建筑，然后拆除腾空的老旧建筑，用作下一个新项目的建设用地，以此类推，滚动推进该区域内一系列地块的再开发，实现一个区域的彻底更新。 ①打造公共开放绿地； ②完善地面和地下步行网络； ③功能上增设国际品牌酒店。 政府与民营资本合作推动城市建设 1988年成立了由80名土地权利人组成的“大丸有地区再开发协议会”。1996年，该协议会与JR东日本、东京都政府、千代田区政府共同设立“大丸有地区城市建设恳谈会”（多方对话协商机制） 如何保持本地区特色和竞争优势是重要课题，应该在硬件和软件两方面综合考虑。硬件方面，大丸有地区内部的步行网络和服务设施还要继续完善，防灾系统和节能环保设施从建筑单体到整个区域将实现新技术应用全覆盖。软件方面，由居民、业主、土地所有人等方面联合组成的区域管理组织——大丸有区域管理协会于2002年成立，是日本第一个由本地力量组织建立的参与区域管理的民间组织。

将国有经营权转为民营（这些民营化的公司形成今天的日本铁道集团），并清理国铁拥有的土地，向民营资本出售土地资产来偿还巨额债务。 根据东京都要求，在审批通过规划方案之前，必须确定竣工并投入使用后的公共设施的维护管理及运营方式。

大崎站成为日均乘客人数超过20万人的交通枢纽站——这是新一轮再开发的最重要支撑因素。 “积极利用目黑川资源”发展原则，重点解决大规模开发项目中经常面临的城市热岛效应问题，改善地区整体环境。导则提出了保持目黑川自然风道的畅通、打造沿岸连续绿带、增加亲水空间和开放绿地、使用保水性的铺地等若干具体设计要求，为解决热岛效应提供技术支持的同时，也确保地区整体环境的系统性和统一性（图3-50）。 如何从开发建设发展到构建以人为本、可持续发展的城市运行机制是接下来需要思考的重要问题。

在没有动用公共财政资金的前提下实现了区政府新办公楼建设、老旧建筑街坊彻底更新和增加区域内公共空间及公共绿化的三方面目标。 这个2025规划发展计划制定的一系列再开发项目中突出了四个方面：一是城市基础设施硬件和环境品质大幅提升的举措——池袋站东西两侧将通过跨越轨道线路的巨型广场融为一体，车站东侧区域将有新建设的轻轨线路环绕原有繁华商业街，主要街道实施林荫道和绿化改造等；二是大量兴建能塑造地区文化氛围的公共建筑和设施，创建丰岛区的文化艺术特色；三是新增位置便利、适合年轻家庭生活方式和审美特点的新住宅；四是增建办公楼，弥补丰岛区企业不多的弱项，也为居民就近工作创造条件。 建设资金的关键在于允许改变容积率上限，确保各方的利益并提供建设资金。 建筑裙房部分的设计理念是向城市和居民开放的“城市客厅”，希望丰岛区政府新办公楼像欧洲城市的市政厅一样开放，吸引市民参与其中的各种活动。 建筑四面留出的沿街步行道和地下二层连通地铁站的地下公共通道，都为该区域公共网络的完善发挥了重要作用，也使得这栋综合体建筑有机融入副都心城市网络 作为电梯换乘楼层的11层完全是住宅部分的公共空间，包括具有极好景观的公共休息区、多功能厅、儿童游戏室和健身房等住户使用的设施 在高密度城市区域内的生态问题，重点体现在生态幕网、生态博物馆和生态中庭三处设计上，既增加绿化，又降低环境负荷。

环状2号线最初规划于1946年，但因为东京都政府财政限制，部分路段一直未能开通；而环状2号线沿线关联地块也期待通过这条路的建设契机实现再开发。 立体道路制度明确了道路（机动车道及其隧道部分）可与建筑基地重叠，改变了以往道路用地上方和下方只能用作道路建设的原则。具体来说，就是在保证建筑安全的基础上，可在建筑基地地下部分建设道路，或在建筑物地上部分开洞让高架道路从中穿过。之前这种市政道路与建筑用地重叠的做法在大阪的门塔大厦项目有过先例，城市高速公路从建筑的中部穿过。 将道路用地范围内的容积率转移到沿线关联地块内 最终确立了在虎之门地块建造一栋超高层建筑，并将一半道路放在建筑基地下的规划方案（图4-35—图4-38），这既能体现立体道路制度的特点，也强化了建筑项目的标志性作用，让行驶在环状2号线（建成后称“新虎大道”）上的人能体验到新超高层迎面而来的震撼效果，这对地区振兴十分有利。

在更大范围实施再开发可以更高效地利用土地，也更利于与大街区综合更新计划对接，从而获得更大的政策支持。 再开发项目总建筑面积可被划分为两个部分：一是返还给土地权利人的部分；二是整体出售给一家开发商或投资机构的部分。留给土地权利人的部分是否充足，售出部分的收入是否能实现收支平衡，以及是否有资本愿意投入，这些都是再开发项目计划的关键。

代官山同润会公寓再开发项目被称为“代官山ADDRESS”，这一再开发项目为整个代官山地区增加了新的社区公共服务设施，改善了连通关系，增加了社区新住户，为整个地区的活化发展起到了很大的推动作用，同时保持真实的社区生活，避免逐渐发展为一个休闲消费区。 涩谷区再开发课工作人员大胆提出能否利用代官山公寓再开发项目的地下空间建设变电枢纽站的想法。1993年，经过对各方面条件认真研究确认之后，东京电力正式提出购买面积的申请，使得不易被市场消化的地下2层～地下4层共13000平方米的面积得以顺利出售。这是项目最终成立的关键性因素。

但三个项目成立了共同的协调委员会，并由一家规划设计和监理单位进行统一的规划和建设控制。 协调委员会的工作目标主要包括：①实现该区域原有社区的持续发展；②保持原有的居民自我管理组织并使之得以发展；③实现三个新开发项目在管理标准和景观（含标识设计等）方面的统一；④确保三座再开发大厦的功能联动、相互利用，并降低管理费用。其中，委员会针对三栋大厦实施统一管理一事，曾与相关政府部门多次协调。 想到联投书城与对面银泰，传言说最初的设计有两个横跨庐州大道的商业体在二楼是有个步行天桥连接的。最后不知道是资金还是配合或是其他什么原因，横跨庐州大道的步行天桥取消了，只有书城内部两栋楼的步行天桥保留了。好遗憾

该项目再开发准备组合成立之时就让土地和房产承租人（长期租用者）也加入，使相关权利人共同参与再开发。 10多位核心权利人对再开发项目率先开展了多轮讨论，由这些核心人员多次举办面向其他权利人的说明会、新闻发布会和咨询会等，使一些有疑虑和不安的权利人了解相关情况，了解再开发带来的具体权益，从而打消顾虑，最终使所有权利人的思路和意见基本统一。

在高架下设置商业或书店！第一次发现高架下空间可以这样利用诶～ 国内高架下空间好像一般都用于绿化或公交车站，高架像一堵墙隔开了马路两边的社区，设置商业或书店似乎可以将两边联系起来

尤其是在已经十分成熟的城市中心区，仍面临城市功能、容量和质量大幅提升的需求，人口持续增长或人口增长需求仍是城市发展的动力。 新一轮更高程度的城市更新——通过政府和市场力量合作的方式大幅升级公共交通、公共服务和公共空间等城市网络，在重要城市节点部位通过地块更新（再开发项目）大幅提升节点区域的承载力、内容和质量……目的是进一步提升城市能级，保持城市竞争力，并提升市民的满意度。 项目既要满足自身功能独立完整和升级换代，又要最大限度承担城市公共性内容，并能与城市公共交通等城市网络有机整合——这是亚洲发达城市当前城市更新项目的普遍特征。

新宿站和池袋站的日均乘客流量高达350万人次和250万人次，是全球最繁忙的两个轨道枢纽站。这些枢纽站地下、两侧及相连地块都设有大规模百货店和其他各类商业设施，与车站形成综合体，并依托枢纽站形成约1平方公里，兼具高强度开发、功能复合与高效运行特征的副都心或重要城市节点区域。依靠这些重要城市节点部位的大幅升级换代提振东京的竞争力。 在这种状态下，政策层面去除了很多束缚条件，包括对容积率的限制，也对土地权益转移和共有等新模式提供了通道，并将公共交通等市政投资向重要节点区域倾斜，确保吸引资本力量进入重要节点区域，实现这些区域的升级换代，尤其注重能级与效率提升。

街道的美学(套装上下册)

8.5

芦原义信 / 2017 / 天津凤凰空间文化传媒有限公司

芦原义信的《街道的美学》也在待读书单中了~ 该书以街道的视觉秩序的创造作为建筑平面布局形成设计的出发点，从街道的自然特征、美学规律、人文特色出发论述了如何发掘建筑平面布局形成设计中的视觉秩序规律。

而对近代建筑的保护则体现出明确的再利用原则，强调在城市景观和功能方面发挥更大作用，保护近代建筑就是要使之再生，带动周围城市环境复苏，并要满足经济利益要求。 东京重大再开发项目离不开四个必要条件：国家战略层面的政策支撑、资本的意愿、城市政府职能部门的管控能力、专业机构的执行能力。 涉及地上地下若干层的一体化公共步行系统在标高和衔接关系上几乎没有瑕疵，也是规划管控和实施协调能力的证明。 因城市公共财政缺乏资金而不能开展的城市公共或基础设施提升通过再开发项目得以实现，政府部门通过容积率奖励和协调项目进展等途径，将城市硬件提升与再开发项目整合。 重大再开发项目也不可能大范围铺开，毕竟资本能支撑且长期持有的高等级项目（不动产）总量十分有限。

除了陆家嘴这类具有特别战略意义的区域，上海中心城区的其他建成区域，大部分都是第一次城市化的建成结果，而从全球范围的城市演变规律来看，尤其是欧洲城市，城市中大部分现存建筑都是在其地块上伴随城市长期演变发生过若干次建设演变才达到合理状态。 城市在整体布局和城市重点区域两个尺度层面都尚未达到定型时期，改变和提升空间仍很巨大，促进城市布局和重点区域模式升级的重大更新举措应该被积极看待，不能因为以往粗放型建设带来的问题而在认识层面否定重大城市再开发模式。渐进式、小微、自下而上的城市更新举措对于城市布局和用地模式的提升作用十分有限。 依靠降低容积率来缓解交通等城市基础设施压力会引发城市重要区域竞争力不足和摊大饼式的城市蔓延等连带的负面效应。高容积率建设需要更加强大的城市基础设施支撑。 与其他欧美和亚洲发达城市中心区内同类情况对比，在土地利用效率、地下复合功能利用、与周边办公和商业地块地下连通、所在区域步行交通组织等方面的差距十分显著。 法规方面的建设与完善任重道远，涉及更大范畴的城市开发机制、资源分配、城市治理手段和防止腐败等深层次问题，但改革是必然趋势。